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| 【不動産売却サポート鹿児島】 |
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いつまでに売りたいのか、いつごろまでに引っ越したいのかを決めます。
特に、買替えの場合は、買い手が見つかって契約しても、買主から「引き渡し」を要求されます。
しかし、買い替えの物件はまだ見つかっていません。新築の場合は土地探しから、建物のメーカーを決めて建物完成まで1年かかることもあります。
そのような場合は、いったん仮住まいを検討する必要があります。
特に、買替えの場合は、買い手が見つかって契約しても、買主から「引き渡し」を要求されます。
しかし、買い替えの物件はまだ見つかっていません。新築の場合は土地探しから、建物のメーカーを決めて建物完成まで1年かかることもあります。
そのような場合は、いったん仮住まいを検討する必要があります。
査定方法は物件情報を基に簡易な査定を行う「簡易査定」と実際に物件を見てもらい査定を行う「訪問査定」の2種類があります。
ただし、依頼者は自分で取引相手(顧客)を探して取引することは可能です。
依頼を受けた業者にとっては、依頼者が自ら取引相手を見つけてしまう可能性はありますが、一般媒介契約の場合と異なり、他の業者に取引を横取りされる可能性はありません。
また、業務処理の状況の報告を2週間に1回以上行う必要があります。
いわば、依頼した業者に全面的に任せるものです。
依頼を受けた業者にとっては、他の業者による横取りの心配がなく、依頼者が自分で取引相手を見つけてしまう可能性もないので、努力が無駄になることはなくなります。
それだけ積極的な努力が期待できます。専属専任媒介契約を結んだ宅建業者は、指定流通機構への物件登録を、媒介契約締結の日から5日以内に行い、業務処理状況の報告も、1週間に1回以上行わなければなりません。他の媒介契約に比べて、より丁寧な業務が要求されています。
価格が希望金額と同等の場合や、リフォーム等を考慮してかなり低い金額で「申込書」が入る場合があります。
不動産会社が売主と買主側と協議して価格を取り決めます。
価格の折り合いがつけば、買主側の資金手当て、つまり金融機関からの融資の事前協議に入ります。
金融機関の事前承認が下りたら契約手続きに入ります。
不動産会社の取引士が買主に対し「重要事項説明」を行い明ます。その後、「売買契約」を結びます。
売却する不動産に「抵当権」設定されている場合は、融資の残債を確認するほか、抵当権の抹消について金融機関との協議が必要です。
また、物件の境界確定は売主の義務となります。
境界確定は近隣との立会や協議が必要で、時間がかかる場合があるので、売却前に準備に入る方が賢明です。
道路との境界確定には、事前に土地家屋調査士を通じて役所（市・県・国）に申請が必要となります。
この立会作業には約1ケ月かかるため、急ぐ必要があります。
また、申請には印鑑証明と実印が必要です。
住宅の場合は、当然それまでに引っ越しを済ませ、室内のクリーニングを済ませておくのが常識です。
この場合、所有者（売主）と司法書士との面談の日程調整が必要なため、少なくても取引の1週間前までには本人確認(面談）を完了するよう事前の準備が必要です。
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