不動産査定
不動産査定・買取相談
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不動産査定について
査定方法は「簡易査定」と「訪問査定」の2つ方法があります
簡易査定(机上査定)
簡易査定とは机上査定とも呼ばれる方法で、机上で行えることだけで査定を行うと言えば分かりやすいでしょう。
簡易査定、その立地や土地の大きさ、マンションの場合は階数や方角などを見て査定価格を算出します。
簡易査定はまだ売却の検討段階であるなど、おおよその査定価格を知りたいという方に向いている査定方法です。
訪問査定(詳細査定)
訪問査定は詳細査定とも呼ばれる方法で、現地に足を運び建物の劣化具合や付帯設備の状況、駅から建物までの 雰囲気など細かく確認します。
簡易査定と比べてより精度の高い査定なりますが、簡易査定が当日～翌日には結果が聞けるのに対し、訪問査定は 内覧の日程調整などの関係で7日から10日間程と、時間がかかる場合があります。
簡易査定とは机上査定とも呼ばれる方法で、机上で行えることだけで査定を行うと言えば分かりやすいでしょう。
簡易査定、その立地や土地の大きさ、マンションの場合は階数や方角などを見て査定価格を算出します。
簡易査定はまだ売却の検討段階であるなど、おおよその査定価格を知りたいという方に向いている査定方法です。
訪問査定(詳細査定)
訪問査定は詳細査定とも呼ばれる方法で、現地に足を運び建物の劣化具合や付帯設備の状況、駅から建物までの 雰囲気など細かく確認します。
簡易査定と比べてより精度の高い査定なりますが、簡易査定が当日～翌日には結果が聞けるのに対し、訪問査定は 内覧の日程調整などの関係で7日から10日間程と、時間がかかる場合があります。
不動産買取について
◇即時買取と買取保証の二つの方法があります。
１．即時買取
即時買取とは、買取額の交渉が終わり次第、不動産会社がすぐに買い取ってくれるというものです。
市場での販売活動は一切行われず、現金化までの時間も短くて済むため、すぐにお金が必要な時にオススメです。
ただし、市場価格より安い価格での売却となるため注意が必要です。
２.買取保証
買取保証とは即時買取と仲介を組み合わせたような仕組みです。
一定期間、仲介物件としてとした販売活動を行います。
その間に契約がまとまらない場合は、不動産会社と事前に取決めた金額で買い取ってもらうというものです。
仲介による売却には、いつ物件が売れるのかが分からないというデメリットがあります。
しかし、買取保証はそのデメリットを克服しつつ、期間内に成約すれば市場価格で売却できるという強みがあります。
なお、期間内に仲介で売買が成立した場合、仲介手数料を支払う必要がありますが、期間内に決まらず買取となった 場合には仲介手数料は発生しません。
即時買取とは、買取額の交渉が終わり次第、不動産会社がすぐに買い取ってくれるというものです。
市場での販売活動は一切行われず、現金化までの時間も短くて済むため、すぐにお金が必要な時にオススメです。
ただし、市場価格より安い価格での売却となるため注意が必要です。
２.買取保証
買取保証とは即時買取と仲介を組み合わせたような仕組みです。
一定期間、仲介物件としてとした販売活動を行います。
その間に契約がまとまらない場合は、不動産会社と事前に取決めた金額で買い取ってもらうというものです。
仲介による売却には、いつ物件が売れるのかが分からないというデメリットがあります。
しかし、買取保証はそのデメリットを克服しつつ、期間内に成約すれば市場価格で売却できるという強みがあります。
なお、期間内に仲介で売買が成立した場合、仲介手数料を支払う必要がありますが、期間内に決まらず買取となった 場合には仲介手数料は発生しません。
◇不動産買取にはいくつかのメリットがあります。
１．仲介手数料がかからない
不動産会社に仲介してもらい不動産を売却する場合、仲介手数料というかたちで報酬を支払わなければなりません。
仲介手数料は法律で上限が定められています。売買価格が400万円以上であれば3%＋6万円＋消費税です。
一方、不動産買取では仲介手数料を支払う必要がありません。
不動産会社が物件を仕入れ、商品化して、それを販売することで利益を得るためです。
短期間で手放すことができ、現金化しやすいすでにお伝えしたように、買取の最大のメリットは現金化しやすいという点です。
すぐにでも現金化したい理由がある時には即時買取を、時間に余裕がある時には買取保証を選ぶと良いでしょう。
２．瑕疵担保責任が免除される
不動産の売買では、瑕疵担保責任が問題になります。
「瑕疵」とは分かりやすく言えば欠陥のことです。
よくある瑕疵としては雨漏り、シロアリ被害、家が傾いていたなどが該当します。
不動産を売却した後、瑕疵があることが分かった場合には売主が補修の対応をしたり、場合によっては契約を解除されたりする可能性があります。
しかし、不動産買取の場合には、瑕疵担保責任は免除されるため、悩まされることはありません。
(ただし、買主が不動産会社の場合です。）
※瑕疵担保責任とは
瑕疵担保責任は、売却後に不動産に瑕疵(欠陥)のあることが分かった際に売主が買主に対して負わなければならない責任のことです。
瑕疵の申し出を受けると、売主は修補請求に応じなければならず、瑕疵の程度次第では、損害賠償請求や契約の解除を求められます。
民法では、買主が瑕疵を知ってから1年以内に申し出れば売主は瑕疵担保責任を負わなければならないとされていますが、これでは売主は永久に責任を負わなければならないことになります。
不動産会社に仲介を依頼した場合、エリアを絞ってチラシを撒くなどして販促活動を行うのが一般的です。
また、週末に見学会を開催したりすると、近隣の人に売却することが知られてしまいます。
もちろん、仲介でも不動産会社に事前に要望を伝えればチラシを撒く範囲を限定したり、見学会を開催しないで販売を進めたりすることもできますが、買主を見付けられるスピードは落ちるでしょう。
一方、買取の場合は自分と不動産会社でのやり取りとなるため、近隣の人に知られることは少ないです。
不動産会社に仲介してもらい不動産を売却する場合、仲介手数料というかたちで報酬を支払わなければなりません。
仲介手数料は法律で上限が定められています。売買価格が400万円以上であれば3%＋6万円＋消費税です。
一方、不動産買取では仲介手数料を支払う必要がありません。
不動産会社が物件を仕入れ、商品化して、それを販売することで利益を得るためです。
短期間で手放すことができ、現金化しやすいすでにお伝えしたように、買取の最大のメリットは現金化しやすいという点です。
すぐにでも現金化したい理由がある時には即時買取を、時間に余裕がある時には買取保証を選ぶと良いでしょう。
２．瑕疵担保責任が免除される
不動産の売買では、瑕疵担保責任が問題になります。
「瑕疵」とは分かりやすく言えば欠陥のことです。
よくある瑕疵としては雨漏り、シロアリ被害、家が傾いていたなどが該当します。
不動産を売却した後、瑕疵があることが分かった場合には売主が補修の対応をしたり、場合によっては契約を解除されたりする可能性があります。
しかし、不動産買取の場合には、瑕疵担保責任は免除されるため、悩まされることはありません。
(ただし、買主が不動産会社の場合です。）
※瑕疵担保責任とは
瑕疵担保責任は、売却後に不動産に瑕疵(欠陥)のあることが分かった際に売主が買主に対して負わなければならない責任のことです。
瑕疵の申し出を受けると、売主は修補請求に応じなければならず、瑕疵の程度次第では、損害賠償請求や契約の解除を求められます。
民法では、買主が瑕疵を知ってから1年以内に申し出れば売主は瑕疵担保責任を負わなければならないとされていますが、これでは売主は永久に責任を負わなければならないことになります。
2020年4月の民法改正によって、売買における売り主の瑕疵担保責任の規定が大幅に見直されました。
改正により、「瑕疵」という言葉は使われなくなり、「契約不適合責任」という文言に改められました。
また、契約不適合責任と整理された結果、契約不適合責任の規定が特定物・不特定物を問わず適用され、契約不適合の対象は原始的瑕疵に限られないこととなりました。
加えて、買主の取りうる手段として、これまでの解除、損害賠償に加え、追完請求、代金減額請求も認められました。
更に損害賠償請求には売り主の帰責性が必要となりました。
したがって契約不適合の範囲拡大に伴って、買主の権利も明確化され「売主責任」として、売却後であってもその分買取業者は有利と言えます。
３．近隣の人に知られることなく売却することができる改正により、「瑕疵」という言葉は使われなくなり、「契約不適合責任」という文言に改められました。
また、契約不適合責任と整理された結果、契約不適合責任の規定が特定物・不特定物を問わず適用され、契約不適合の対象は原始的瑕疵に限られないこととなりました。
加えて、買主の取りうる手段として、これまでの解除、損害賠償に加え、追完請求、代金減額請求も認められました。
更に損害賠償請求には売り主の帰責性が必要となりました。
したがって契約不適合の範囲拡大に伴って、買主の権利も明確化され「売主責任」として、売却後であってもその分買取業者は有利と言えます。
不動産会社に仲介を依頼した場合、エリアを絞ってチラシを撒くなどして販促活動を行うのが一般的です。
また、週末に見学会を開催したりすると、近隣の人に売却することが知られてしまいます。
もちろん、仲介でも不動産会社に事前に要望を伝えればチラシを撒く範囲を限定したり、見学会を開催しないで販売を進めたりすることもできますが、買主を見付けられるスピードは落ちるでしょう。
一方、買取の場合は自分と不動産会社でのやり取りとなるため、近隣の人に知られることは少ないです。
◇不動産買取のデメリット
１．市場価格よりも1～3割ほど安くなる
不動産買取による方法では売却価格が安くなるのが一般的で、市場価格より1～3割程安くなります。
不動産会社は商品を仕入れて、商品化して再販売します。
仕入れの際、商品化する過程で発生するリフォーム費用や造成費用が差し引かれます。
また、利益を見越した価格で買い取る必要があるため、本来の市場価格より安く買い取る必要があるのです。
２．不利になりやすい条件がある
一般的に、買取は築年数の経った古い物件ほど向いていると言われています。
不動産会社により買い取られた物件はリフォームやリノベーションされて再販されますが、築浅物件であればリフォームしなくとも売却することができ、それであれば仲介の方が高く売れるからです。
不動産買取による方法では売却価格が安くなるのが一般的で、市場価格より1～3割程安くなります。
不動産会社は商品を仕入れて、商品化して再販売します。
仕入れの際、商品化する過程で発生するリフォーム費用や造成費用が差し引かれます。
また、利益を見越した価格で買い取る必要があるため、本来の市場価格より安く買い取る必要があるのです。
２．不利になりやすい条件がある
一般的に、買取は築年数の経った古い物件ほど向いていると言われています。
不動産会社により買い取られた物件はリフォームやリノベーションされて再販されますが、築浅物件であればリフォームしなくとも売却することができ、それであれば仲介の方が高く売れるからです。
