鹿児島の不動産売却：鹿児島の不動産査定/不動産買取はブライトハウスへ：土地・中古住宅・マンションなどお気軽にご相談ください！

いつまでに売りたいのか、いつごろまでに引っ越したいのかを決めます。
特に、買替えの場合は、買い手が見つかって契約しても、買主から「引き渡し」を要求されます。
しかし、買い替えの物件はまだ見つかっていません。
新築の場合は土地探しから、建物のメーカーを決めて建物完成まで1年かかることもあります。
そのような場合は、いったん仮住まいを検討する必要があります。

売りたい不動産がいくらの価値があるか、つまり売却できる価格の目安を把握します。
査定方法は物件情報を基に簡易な査定を行う「簡易査定」と実際に物件を見てもらい査定を行う「訪問査定」の2種類があります。

売却依頼する場合は「媒介契約」を結びます。この契約には、一般媒介、専任媒介、専属専任媒介、の3種類があります。

・一般媒介契約
一般媒介契約とは、依頼者が複数の宅建業者に重複して依頼できる媒介契約をいいます。
依頼者は、1業者に限定することなく媒介を依頼でき、また、自ら取引相手(顧客)を探して売買契約を結ぶこともできます。
この契約には、当初依頼した業者に対して、重複して依頼した他の業者に関して、明示する義務があるもの(明示型)と、明示する義務のないもの(非明示型)とがあります。

・専任媒介契約
専任媒介契約とは、依頼者が他の宅建業者に重複して依頼できない媒介契約をいいます。
ただし、依頼者は自分で取引相手(顧客)を探して取引することは可能です。
依頼を受けた業者にとっては、依頼者が自ら取引相手を見つけてしまう可能性はありますが、一般媒介契約の場合と異なり、他の業者に取引を横取りされる可能性はありません。
そのため、営業努力が無駄になる確率は低く、それだけ積極的な努力が期待できます。専任媒介契約を結んだ宅建業者は、指定流通機構への物件登録を媒介契約締結日から7日以内に行い、登録済み証を依頼者に渡さなければなりません。
また、業務処理の状況の報告を2週間に1回以上行う必要があります。

・専属専任媒介契約
専属専任媒介契約とは、依頼者(売主や貸主)が、他の宅建業者に重複して依頼することができないと同時に、依頼した宅建業者が紹介する相手(顧客)以外の人とは取引できない媒介契約をいいます。
いわば、依頼した業者に全面的に任せるものです。
依頼を受けた業者にとっては、他の業者による横取りの心配がなく、依頼者が自分で取引相手を見つけてしまう可能性もないので、努力が無駄になることはなくなります。
それだけ積極的な努力が期待できます。専属専任媒介契約を結んだ宅建業者は、指定流通機構への物件登録を、媒介契約締結の日から5日以内に行い、業務処理状況の報告も、1週間に1回以上行わなければなりません。
他の媒介契約に比べて、より丁寧な業務が要求されています。

不動産の売却活動は実際に不動産を市場に出して、買い手を探します。
不動産会社ではインターネットによる広告やチラシその他の情報媒体に掲載します。
費用は一般的には不動産会社の負担となりますが、特に急ぐ場合や特別な事情がある場合は、売主が負担して広告する場合もあります。

購入希望者が現れたら「購入申込書」を買主からもらいます。
価格が希望金額と同等の場合や、リフォーム等を考慮してかなり低い金額で「申込書」が入る場合があります。
不動産会社が売主と買主側と協議して価格を取り決めます。
価格の折り合いがつけば、買主側の資金手当て、つまり金融機関からの融資の事前協議に入ります。
金融機関の事前承認が下りたら契約手続きに入ります。

金融機関の事前承認がでたら、契約締結です。
不動産会社の取引士が買主に対し「重要事項説明」を行い明ます。
その後、「売買契約」を結びます。
売却する不動産に「抵当権」設定されている場合は、融資の残債を確認するほか、抵当権の抹消について金融機関との協議が必要です。
また、物件の境界確定は売主の義務となります。
境界確定は近隣との立会や協議が必要で、時間がかかる場合があるので、売却前に準備に入る方が賢明です。
道路との境界確定には、事前に土地家屋調査士を通じて役所（市・県・国）に申請が必要となります。
この立会作業には約1ケ月かかるため、急ぐ必要があります。
また、申請には印鑑証明と実印が必要です。

契約が整って、境界確定・抵当権の抹消準備が出来たら引き渡し業務になります。
住宅の場合は、当然それまでに引っ越しを済ませ、室内のクリーニングを済ませておくのが常識です。
まず、売主は、境界確定署・登記事項証明書(権利証）・抵当権抹消書類・印鑑証明を買主に渡します。
買主は、上記の書類と引き換えに代金を支払います。
一般的には金額が大きいため、振込になる場合が多いようです。
振込に要する手数料は買主負担になる場合が一般的です。
売主が高齢で、取引に参加できない場合は、事前に司法書士と所有者(売主）のと本人確認作業が必要です。
この場合、所有者（売主）と司法書士との面談の日程調整が必要なため、少なくても取引の1週間前までには本人確認(面談）を完了するよう事前の準備が必要です。
以上のように、不動産を売却するには、安全・確実な取引が必要なため、不動産に精通した業者を選ぶことが大事です。