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一般的に不動産投資と言っても誰でもできるわけではありません。
相続財産など親からの資金援助のある人は別ですが、誰もが最初から資金を持ているわけでもありません。 現在、多くの物件を所有している投資家も、最初はワンルームマンションやアパートなど手軽に購入できる物件から取り組んで、適当な時期に売却するなど、繰り返し投資に対する気持ちを持続させた結果、多くの資産を所有することになるわけです。
そのためには、金融機関の協力が必要です。
金融機関との信頼関係を築くには、しっかりして経営理念と不動産経営に関するノウハウ、そして、きちんと整理された資産管理の記録(台帳）が大切です。
金融機関に対し、「うそ」の報告や偽造された資料を提出するなど信頼を失うような行為があれば生涯に亘り相手にされません。
サラリーマンであっても、投資に関する信念があれば、金融機関も協力してくれます。
まずは、初心者から始めることができる不動産投資について考えてみましょう。

以前はワンルームマンションの分譲も盛んに行われました。
平成3年のマンション不況のあと、ワンルームマンションの新規発売は激減しました。
現在でも当時のマンションが１５０万～４５０万円程度で売りに出ています。
このくらいなら、融資を受けなくても購入できます。
ワンルームマンションで大事なことは、マンションの管理の状況です。
しっかりした管理ができているか、確認することが大事です。
利回りは９％～１０％程度です。

アパートは大きく分けて二つの構造があります。
一つは木造アパート、もう一つは鉄骨系プレハブアパートです。
たまに鉄筋コンクリートのアパートもありますが、比率はごくわずかです。
法定耐用年数は、木造２２年　鉄骨系プレハブ(厚さ３mm以下）１９年です。
建築後１０年以上の場合は、設備の入れ替えなどの費用も予算の中に入れておく必要があります。
利回りは８％～１０％程度です。
いい物件は、少々利回りが悪くても購入希望者が多いようです。
築２０年を超すアパートは、建物代としては評価されない場合が多いようです。

一般的に投資物件といえば中古のマンション1棟売りです。
外壁がタイル貼りの建物は人気が高いようです。
鹿児島の場合、桜島の降灰で外壁が汚れやすく、外壁にクラックがある場合放っておくと雨漏りの原因にもなります。
従って、定期的に外壁の塗装が必要です。
築年数にもよりますが、利回りは６％～９％台です。
最近では新しい物件は６％を下回る物件も増えてきました。

投資物件を複数持っている投資家の場合、最終目的は大規模マンションです。
戸数にして２０戸～４０戸
最近の建築費の高騰をうけて、築６年以下の物件では利回りが５％～６％程度と低下してきました。近年の建築費高騰が影響しているようです。
しかし、土地を買って新築した場合、４％～５％台と大きく利回りが悪くなるため６％でも流通する状況となってきました。
この場合、金融機関の融資の関係で自己資金を１０％～２０％必要な場合があります。
新しい物件では利回りが悪くても、相続対策（債務控除）や償却(経費控除）目的で、求めるケースも増えています。
償却残が大きい物件の方が、利益圧縮効果が高いということになります。
詳しい内容については、弊社担当までお問合せ下さい。

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